Συχνές ερωτήσεις για τον Ν.4178/2013 για την νομιμοποίηση αυθαιρέτων

bigstock_Architectural_Plan_Drawings_3484911. Βάσει ποιου νόμου γίνονται τακτοποιήσεις αυθαιρέτων;
Σήμερα βρίσκεται σε ισχύ ο Ν.4178/2013. Σύμφωνα με αυτόν η έναρξη της διαδικασίας τακτοποίησης ορίστηκε την 2η Σεπτεμβρίου 2013. Η λήξη της ισχύος του νόμου ορίστηκε για τις 8 Φεβρουαρίου 2015.

2. Για πόσα χρόνια ισχύει η τακτοποίηση ενός αυθαιρέτου;
Αναλόγως της κατηγορίας του αυθαιρέτου, παρέχεται δυνατότητα για οριστική εξαίρεση από την κατεδάφιση. Διαφορετικά η μέγιστη διάρκεια ισχύος της τακτοποίησης ενός αυθαιρέτου κτίσματος είναι 30 χρόνια.

3. Πόσες κατηγορίες αυθαιρέτων κατασκευών & χρήσεων υπάρχουν;
Υπάρχουν 5 κατηγορίες:

  • Κατηγορία 1: Αυθαίρετες κατασκευές σε κτίρια με χρήση κατοικίας που υφίστανται πριν από τις 9/6/1975.
  • Κατηγορία 2: Αυθαίρετες κατασκευές που υφίστανται προ της 1/1/1983.
  • Κατηγορία 3: Αυθαίρετες μικρές παραβάσεις
  • Κατηγορία 4: Αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετες αλλαγές χρήσης, εφόσον δεν παραβιάζονται σε ποσοστό μεγαλύτερο του 40% τα πολεοδομικά μεγέθη κάλυψης και δόμησης και σε ποσοστό μεγαλύτερο του 20% το πολεοδομικό μέγεθος του ύψους. Επίσης οι αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσης για τις οποίες έχει περατωθεί η διαδικασία διατήρησης σύμφωνα με τις διατάξεις των Ν. 3775/2009, 3843/2010 και 4014/2011.
  • Κατηγορία 5: Όλες οι λοιπές αυθαίρετες κατασκευές και αλλαγές χρήσης που δεν εμπίπτουν στις προηγούμενες κατηγορίες.

 

4. Ποιές θεωρούνται ως «Αυθαίρετες Μικρές Παραβάσεις»
Πρόκειται για αυθαιρεσίες που στην πλειονότητά τους έγιναν εν αγνοία των ιδιοκτητών:

  • Τοποθέτηση δομικών στοιχείων σε ακάλυπτο χώρο όπως φούρνοι, διακοσμητικοί κρουνοί και άλλα διακοσμητικά στοιχεία.
  • Μείωση του ποσοστού της υποχρεωτικής φύτευσης του ακαλύπτου χώρου του οικοπέδου έως 5%
  • Προσθήκη μόνωσης εξωτερικά στις όψεις
  • Αλλαγή των διαστάσεων των εξωστών που προκαλεί υπέρβαση της επιφάνειας τους έως 10%. Συμπεριλαμβάνονται και ανοικτοί εξώστες που υπέρκεινται του κοινόχρηστου χώρου της πόλης
  • Αλλαγή έως 10% των διαστάσεων των ανοιγμάτων και μετατόπιση αυτών έως 2 μέτρα
  • Κατασκευή πέργκολας
  • Φύτευση υποχρεωτικής υπαίθριας θέσης στάθμευσης
  • Δεξαμενές αποχέτευσης στεγανές ή απορροφητικές καθώς και δεξαμενές νερού
  • Αντλητικές εγκαταστάσεις και κτίσματα με μέγιστες διαστάσεις 3χ3 και ύψος έως 2,50μέτρα
  • Εργασίες διαμόρφωσης εδάφους ύψους έως 1,00μ.
  • Υπέρβαση περιτοίχισης ύψους έως 1,00μ.
  • Υπέρβαση νομίμου ύψους καμινάδας έως 1.50μ.
  • Αποθήκη μέγιστης επιφάνειας 15τ.μ. και ύψους 2.50μ.
  • Υπέρβαση ύψους των επαγγελματικών, βιομηχανικών, βιοτεχνικών και αγροτικών αποθηκών έως 20% του ύψους που προβλέπεται στην σχετική οικ. άδεια.
  • Αλλαγή θέσης του προβλεπομένου με οικοδομική άδεια κτιρίου σε άλλη θέση εφόσον δεν παραβιάζονται οι πολεοδομικές διατάξεις ή αλλαγή θέσης του προβλεπομένου με οικοδομική άδεια κτιρίου σε άλλη θέση λόγω κατασκευής με εσφαλμένη αναστροφή της κάτοψης σε νόμιμη θέση και υπό την προϋπόθεση ότι δεν μεταβάλλεται η τελική στάθμη του εδάφους.
  • Αλλαγές στις εξωτερικές διαστάσεις του περιγράμματος του κτιρίου ή της αυτοτελούς ιδιοκτησίας, έως 5% και εφόσον δεν μεταβάλλεται η επιφάνεια άνω του ποσοστού 2%.
  • Παραβάσεις του Κτιριοδομικού Κανονισμού.
  • Πρόχειρες, προσωρινές, κινητές, κατασκευές από πανί ή νάυλον που χρησιμοποιούνται για την προσωρινή αποθήκευση υλικών και προϊόντων εμπορίου σε βιομηχανικά, βιοτεχνικά κτίρια με νόμιμη άδεια.

5. Τι προβλέπεται για τις αυθαίρετες κατασκευές & χρήσεις της Κατηγορίας 1;
Αυθαίρετες κατασκευές σε κτίρια αποκλειστικής χρήσης κατοικίας που υφίστανται πριν από την 9/6/1975, εξαιρούνται οριστικά της κατεδάφισης καταβάλλοντας παράβολο 500 ευρώ. Δεν απαιτείται καταβολή ειδικού προστίμου.

6. Τι προβλέπεται για τις αυθαίρετες κατασκευές & χρήσεις της Κατηγορίας 2;
Οι αυθαίρετες κατασκευές που υφίστανται πριν από την 1/1/1983 εξαιρούνται οριστικά της κατεδάφισης αφού καταβάλουν το αναλογούν παράβολο και το ενιαίο ειδικό πρόστιμο. Βασική προϋπόθεση είναι, στο ακίνητο ή αυτοτελή ιδιοκτησία να μην υπάρχουν άλλες αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσης που πραγματοποιήθηκαν μετά την 1/1/1983.

7. Τι προβλέπεται για τις αυθαίρετες κατασκευές & χρήσεις της Κατηγορίας 3;
Οι αυθαίρετες μικρές παραβάσεις εξαιρούνται οριστικά της κατεδάφισης καταβάλλοντας παράβολο 500 ευρώ, χωρίς την υποχρέωση καταβολής ειδικού προστίμου.

8. Τι προβλέπεται για τις αυθαίρετες κατασκευές & χρήσεις της Κατηγορίας 4;
Για τις αυθαίρετες κατασκευές της κατηγορίας 4 ισχύει αναστολή επιβολής κυρώσεων για 30 χρόνια και απαιτείται η καταβολή παραβόλου και ειδικού προστίμου. Μετά τη συμπλήρωση της ταυτότητας του κτιρίου εξαιρούνται οριστικά της κατεδάφισης. Δεν συμπεριλαμβάνονται στην παρούσα περίπτωση και δεν εξαιρούνται οριστικά της κατεδάφισης αυθαίρετες κατασκευές εφόσον βρίσκονται εντός προκηπίου.

9. Τι προβλέπεται για τις αυθαίρετες κατασκευές & χρήσεις της Κατηγορίας 5;
Για τις αυθαίρετες κατασκευές της κατηγορίας 5 ισχύει αναστολή επιβολής κυρώσεων για 30 χρόνια και απαιτείται η καταβολή παραβόλου και ειδικού προστίμου. Εξαιρούνται οριστικά της κατεδάφισης υπό προϋποθέσεις. Μετά το πέρας της καταληκτικής ημερομηνίας του παρόντος νόμου και την καταγραφή των αυθαιρέτων
κατασκευών με διαπιστωτική απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής επιλέγονται οι περιοχές όπου απαιτείται πολεοδομικός σχεδιασμός και καθορίζονται ειδικότερες λεπτομέρειες σχεδιασμού κατά τις διατάξεις του παρόντος νόμου. Σε κάθε περίπτωση ο ως άνω πολεοδομικός σχεδιασμός κατά τις κείμενες διατάξεις θα πρέπει να ολοκληρωθεί εντός προθεσμίας πέντε (5) ετών από τη δημοσίευση της σχετικής απόφασης.
Για κάθε υπαγωγή της παρούσας παραγράφου πραγματοποιείται εντός προθεσμίας επτά (7) ετών από τη δημοσίευση του παρόντος έλεγχος των υποβαλλόμενων στοιχείων από ελεγκτή δόμησης κατόπιν υποβολής αίτησης στην αρμόδια Υ.ΔΟΜ. από τον ενδιαφερόμενο. Από τον ελεγκτή εκδίδεται πόρισμα για την πληρότητα των υποβαλλόμενων στοιχείων και τον έλεγχο αυτών κατά τη δήλωση υπαγωγής στις διατάξεις του παρόντος νόμου. Η αρμόδια Υ.ΔΟΜ. εκδίδει πράξη ολοκλήρωσης του ελέγχου κατά το πόρισμα.
Εντός αποκλειστικής προθεσμίας επτά (7) ετών από την δημοσίευση του παρόντος νόμου ανταλλάσσεται, εφόσον απαιτηθεί ή εξαγοράζεται μέσω της ηλεκτρονικής διαδικασίας της Τράπεζας Γης του Κεφαλαίου Β΄ του παρόντος συντελεστής δόμησης ίσος με την υπέρβαση δόμησης που έχει πραγματοποιηθεί σύμφωνα με την σχετική κατηγορία.

10. Πως υπολογίζεται το παράβολο;

  • 500 ευρώ για αυθαίρετη κατασκευή/χρήση μέχρι και 50τ.μ. ή κτίριο κύριας κ μοναδικής κατοικίας μέχρι και 100τ.μ.
  • 1000 ευρώ για αυθαίρετη κατασκευή/χρήση 50 μέχρι 100τ.μ. ή κτίριο κύριας κ μοναδικής κατοικίας από 100τ.μ. έως 200τ.μ.
  • 2000 ευρώ για αυθαίρετη κατασκευή/χρήση άνω των 100τ.μ. μέχρι 1000τ.μ.
  • 4000 ευρώ για αυθαίρετη κατασκευή/χρήση άνω των 1000τ.μ. μέχρι 2000τ.μ.
  • 8000 ευρώ για αυθαίρετη κατασκευή/χρήση άνω των 2000τ.μ. μέχρι 5000τ.μ.
  • 10.000 ευρώ για αυθαίρετη κατασκευή/χρήση μεγαλύτερο των 5000τ.μ.

11. Ποιοι περιορισμοί ισχύουν σχετικά με τις αλλαγές χρήσης;

  • Οι χρήσεις πρέπει να έχουν εγκατασταθεί προ 28.7.2011
  • Η χρήση δεν πρέπει να απαγορεύεται από τις πολεοδομικές διατάξεις για τις χρήσεις γης που ισχύουν στην περιοχή
  • Δεν απαγορευόταν η χρήση κατά τον χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας
  • Δεν ήταν απαγορευτική η χρήση κατά τον χρόνο κατασκευής ή εγκατάστασης της αυθαίρετης χρήσης

 

12. Μπορώ να κατασκευάσω ένα αυθαίρετο κτίσμα και μετά να το τακτοποιήσω;
Σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις, δυνατότητα τακτοποίησης με τον Ν.4178/2013 υπάρχει μόνο για κτίρια των οποίων έχει ολοκληρωθεί ο φέρων οργανισμός και χρήσεων που έχουν εγκατασταθεί μέχρι τις 28.7.2011 και έχουν ανεγερθεί καθ’ υπέρβαση είτε της οικοδομικής άδειας είτε των όρων ή περιορισμών δόμησης του ακινήτου είτε χωρίς οικοδομική άδεια.

13. Πώς αποδεικνύεται ο χρόνος κατασκευής και αλλαγής χρήσης αυθαίρετων κατασκευών;
Για την απόδειξη του χρόνου κατασκευής του αυθαιρέτου απαιτούνται υποχρεωτικά αεροφωτογραφίες καθώς επίσης και δημόσια έγγραφα (Ε9, λογαριασμός ΔΕΗ, κλπ). Για την απόδειξη του χρόνου αλλαγής χρήσης απαιτείται έγγραφο φορολογικής ή άλλης δημόσιας αρχής στο οποίο αναφέρεται το ακίνητο και η χρήση όπως περιγράφεται κατά την υπαγωγή. Σε περίπτωση μη υποβολής εγγράφου λαμβάνεται ως χρόνος αλλαγής χρήσης η 1/1/2004.

14. Αν προβώ σε τακτοποίηση αυθαιρέτου, το ΙΚΑ, θα μου ζητήσει να πληρώσω αναδρομικά τις ασφαλιστικές εισφορές;
Για αυθαίρετες κατασκευές και αλλαγές χρήσης που δηλώνονται σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν. 4178/2013 δεν οφείλονται αναδρομικές βεβαιωμένες ασφαλιστικές εισφορές (ΙΚΑ) και οποιοσδήποτε φόρος, πρόστιμο ή τέλος.

15. Πότε επιτρέπεται συμβολαιογραφική πράξη αν υπάρχει αυθαίρετο που έχει ενταχθεί στην ρύθμιση;

  • Μετά την ολοσχερή εξόφληση του ενιαίου ειδικού προστίμου
  • Την εξόφληση ποσοστού 30% του προστίμου

 

16. Πως γίνεται η αποπληρωμή του προστίμου;
Από την στιγμή της υποβολής ηλεκτρονικής αίτησης στο σύστημα, εκδίδεται το παράβολο, το οποίο πρέπει να πληρωθεί εντός 10 ημερών. Ημερομηνία υπαγωγής νοείται η ημερομηνία καταβολής του παραβόλου. Αναλόγως της ημερομηνίας υπαγωγής το πρόστιμο μπορεί να καταβληθεί σε 102 μηνιαίες δόσεις ή 17 εξαμηνιαίες (υποβολή έως 8/2/2014), 84 μηνιαίες δόσεις ή 14 εξαμηνιαίες (υποβολή έως 8/8/2014), 60 μηνιαίες δόσεις ή 10 εξαμηνιαίες (υποβολή έως 8/2/2015). Ελάχιστη μηνιαία δόση ορίζεται το ποσό των 50 ευρώ, ενώ ελάχιστη εξαμηνιαία το ποσό των 300 ευρώ. Για εφάπαξ καταβολή του προστίμου ισχύει έκπτωση 20%, ενώ σε περίπτωση προκαταβολής του 30% του προστίμου παρέχεται έκπτωση 10%. Όσοι ιδιοκτήτες έχουν τακτοποιήσει τις αυθαιρεσίες των ακινήτων τους με τις διατάξεις του προηγούμενου νόμου, θα πρέπει, με την αρωγή του μηχανικού τους, να υποβάλλουν ηλεκτρονική αίτηση για τη μετάβαση στις ρυθμίσεις του νέου νόμου.

17. Πως διαμορφώνονται οι αμοιβές του μηχανικού;
Το ΤΕΕ έχει ορίσει τον τρόπο υπολογισμού των νομίμων αμοιβών μηχανικού. Όμως σύμφωνα με το Ν.3919/2011 η τελική αμοιβή μηχανικού αποτελεί προϊόν ελεύθερης διαπραγμάτευσης με τον πελάτη. Για τη συμφωνηθείσα αμοιβή πρέπει να συνταχθεί και να υπογραφεί ιδιωτικό συμφωνητικό το οποίο κατατίθεται στην ΔΟΥ του μηχανικού.

18. Τι προβλέπεται για όσους ιδιοκτήτες έχουν υπαχθεί στις διατάξεις του προηγούμενου νόμου;
Όσοι ιδιοκτήτες έχουν τακτοποιήσει τις αυθαιρεσίες των ακινήτων τους με τις διατάξεις του προηγούμενου νόμου, θα πρέπει, με την αρωγή του μηχανικού τους, να υποβάλλουν ηλεκτρονική αίτηση για τη μετάβαση στις ρυθμίσεις του νέου νόμου.

19. Ποιες ομάδες πληθυσμού έχουν μειώσεις στο πρόστιμο;

  • Άτομα με ποσοστό αναπηρίας 80% και άνω, καθώς και πρόσωπα που επιβαρύνονται φορολογικά από πρόσωπα με τις παραπάνω ιδιότητες καταβάλουν ποσοστό 15% του ενιαίου ειδικού προστίμου
  • Άτομα με αναπηρία (ΑμεΑ), με ποσοστό αναπηρίας 67% και άνω, καθώς και πρόσωπα που επιβαρύνονται φορολογικά από πρόσωπα με τις παραπάνω ιδιότητες, με ατομικό εισόδημα έως δεκαοκτώ χιλιάδες (18.000) ευρώ ή οικογενειακό εισόδημα έως είκοσι τέσσερις χιλιάδες (24.000) ευρώ, για κύριας κατοικίας τους καταβάλουν ποσοστό 20% του ενιαίου ειδικού προστίμου
  • Παλιννοστούντες ομογενείς, οι οποίοι έχουν εγγραφεί στα Μητρώα ή τα δημοτολόγια δήμου ή κοινότητας, για την κύριας κατοικίας τους καταβάλουν ποσοστό 20% του ενιαίου ειδικού προστίμου.
  • Τέκνα των προσώπων του πρώτου εδαφίου της παραγράφου 3 του παρόντος άρθρου, για την υπαγωγή της κύριας κατοικίας τους καταβάλλουν ποσοστό 50% του ενιαίου ειδικού προστίμου
  • Πολύτεκνοι, για την υπαγωγή της κύριας κατοικίας τους καταβάλλουν ποσοστό 20% του ενιαίου ειδικού προστίμου.
  • Πολύτεκνοι, για την υπαγωγή της δευτερεύουσας κατοικίας τους, υπό την προϋπόθεση ότι αυτή δεν είναι άνω των 80 τ.μ, καταβάλλουν ποσοστό 50% του ενιαίου ειδικού προστίμου.
  • Τρίτεκνοι, με ατομικό εισόδημα έως είκοσι πέντε χιλιάδες (25.000) ευρώ ή οικογενειακό εισόδημα έως σαράντα χιλιάδες (40.000) ευρώ, για την υπαγωγή της κύριας κατοικίας τους καταβάλλουν ποσοστό 30% του ενιαίου ειδικού προστίμου. Οι διατάξεις του ανωτέρω εδαφίου εφαρμόζονται και για τις μονογονεϊκές οικογένειες.
  • Μακροχρόνια άνεργοι για την υπαγωγή της κύριας κατοικίας τους καταβάλλουν ποσοστό εβδομήντα 70% του ενιαίου ειδικού προστίμου.

 

Posted in Αυθαίρετα Tagged with:

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

*

LOGO-t st3 Η πρώτη ολοκληρωμένη διαδικτυακή υπηρεσία υπολογισμού ενεργειακής απόδοσης κτιρίων πιστοποιημένη από το ΥΠΕΚΑ.